从目前的市场供应情况来看，这两个盘的确是广州刚需刚改买家，下半年应该重点关注的盘，即使你不买，也要关注他们的去化速度和各个户型的价值。
一，保利航天奇观二期其实也不用我宣传
虽然有消息说8月底开盘，但感觉得没这么快，毕竟8月份还是传统观念的淡季，市场热度不高，这个时候开盘，有点吃亏。
项目5月份拿地，容积率2.07，楼面价3.05万，规划9栋楼，3栋板楼和6栋塔楼。有两栋板楼是两个单元连在一起，总高都是17层。
塔楼看起来是5栋两梯五户，一栋两梯四户（待官方最终版本），总高23层。面积区间在80-130平之间，据说还有60多平的小三房，但货量估计就一条踢腿，位置就位于两条马路交汇处。
从面积段来看，整体是刚需偏刚改的定位。不过风险是什么呢？旁边的天汇也好，再远点的牛奶厂，二手单价都去到3字头了，说明这个板块的价值被看低，或者说市场选择，目前就是3-4万的二手价格。
包括旁边天汇的现房，也就是4.5万左右的单价。如果到时候卖5.5以上，甚至板楼更贵，是不是不值这个价呢？二手户型利用率低，但是单价也低呀。如果也是5万左右，那性价比是可以的，但是旁边的天汇怎么卖？看保利如何去权衡。
目前整个天河东的竞争压力还是很大的，供应很多——从广氮那边的天河一品，金地天河峰睿，再到保利天汇一二三期，牛奶厂四大金刚，珠江花城。这些二手都是楼龄很次新，各有优劣势的。虽然航天奇观二期的户型更好，密度更低，产品更有品质，但是架不住供应量大，继续拉低整个板块的价格。
还有一点，板块内最大的对手就是天河都荟，它是有地铁的，特别是南地块。对于刚需甚至很多改善来说，地铁还是很重要的配套，但是航二项目离大观南路站1.8公里左右，很不友好。还有个潜在对手是电视台地块，之前终止出让了。
这个地块容积率其实高不了多少，但是离地铁站近多了，这一点对于刚需刚改买家，吸引力十足。所以300-600万的买家，有观望的可能性，潜在买家估计也担心买了被后面的项目被刺。
二，越秀贝壳嘉悦云启
项目是优缺点很明显的盘，但对于刚需买家来说，已经足够了，也好过买嘉禾望岗那些又旧又老的二手。
简单看看基本情况。项目分为2个地块，楼面价为1.34万和1.87万，计容建筑面积为7.05万方，容积率为3/3.3，总580户，面积段为88-125平，很典型的刚改定位。
因为地块不大，两个地块各有2栋楼，有一栋应该是超高层。其中超高层应该是三梯五户，非超高层是两梯五户。项目楼下就是嘉禾望岗地铁站，还配建了一所幼儿园和54班九年一贯制学校。
户型还没正式公布，按照越秀的风格，肯定做的非常漂亮，可以参考云悦的设计。这个盘缺点是有得，比如旁边就是医院，花园很小，这其实是蛮大的硬伤，特别是在旁边有几个大花园小区的情况下，本地买家真的能接受这种类似单体楼的盘吗，即使户型要好很多。
不过，从所处的位置，拥有的商业配套，楼下的地铁，包括自身的户型设计来看，还是很均衡很全面的一个盘。特别是户型，对周边所有的二手都是降维打击，尤其是岭南新世界的那些10多年20年楼龄的房子。
所以配套产品本身是没大问题的，重点是看到时候会引进怎样的学校，以及到时候卖什么价格。扣除配建实际楼面价是2.6万左右，如果到时候卖4万多5万以内，我觉得还是蛮有性价比的。
从配套来看，这个盘适合在本地生活的改善，小换大，或者是在越秀天河工作，也就是2号线3号线通勤的刚需刚改买家。地铁，学校都有，商业基本上拉满，只要通勤便利，价格合适的话，我相信还是有很多买家买单的。
当然了，以上是比较简单的分析。等两个盘的完整信息公布之后，我们再来做一个详细的思考，值不值得买，什么户型值得买，这个价格是否第一时间入手还是再等等？
泰仓配资,财富通配资,万德策略提示：文章来自网络，不代表本站观点。
